Die saubere Aufteilung für Ihre Immobilie.

Für den Verkauf ja. Die Bescheinigung ist die Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch anlegt, und danach lassen sich die Einheiten einzeln veräußern.

Über das Baurecht sagt sie dagegen nichts aus. Sie wird ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften erteilt, und ein baurechtlich nicht genehmigter Zustand wird durch sie nicht legalisiert. Deshalb ist es ratsam, vor der Teilung zu prüfen, ob der Bestand so genehmigt ist, wie er dasteht.

Für die Aufteilung als solche nicht. Bei der Bauaufsicht beantragen Sie keine Baugenehmigung, sondern die Abgeschlossen­heits­bescheinigung, zusammen mit den Aufteilungsplänen und den zugehörigen Formularen.

Sobald sich aber die Zahl der Wohnungen ändert, Räume dafür umgebaut werden oder sich die Nutzung ändert, ist das in aller Regel eine genehmigungspflichtige Änderung oder Nutzungsänderung. Was in Ihrem Fall gilt, klären wir vor der Planung.

Die Bauaufsicht verlangt in der Regel vier Dinge:

• den Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossen­heits­bescheinigung
• die Bauzeichnung, also den Aufteilungsplan mit Lageplan, Grundrissen, Schnitten und Ansichten
• den Eigentumsnachweis, üblicherweise einen aktuellen Grundbuchauszug, je nach Fall zusätzlich den Kaufvertrag oder einen aktuellen Handelsregisterauszug
• einen aktuellen Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Für die Bauzeichnung gelten eigene Formvorgaben. Bei einem bestehenden Gebäude muss sie eine Baubestandszeichnung sein. Auf Papier reichen Sie sie in zweifacher Ausfertigung ein, lesbar, maßstäblich und höchstens im Format DIN A3. Bei elektronischer Antragstellung muss die Datei in DIN A3 druckbar sein. Diese Unterlagen stellen wir für Sie zusammen.

Wohnungseigentum bezieht sich auf Räume, die zum Wohnen bestimmt sind, Teileigentum auf Räume mit anderer Zweckbestimmung, etwa Laden, Büro oder Praxis. Beides entsteht im selben Verfahren und kann in einem Gebäude nebeneinander bestehen.

Im Saarland kommt es auf die Gemeinde an. Nach § 47 der Landesbauordnung ist bei der Änderung einer Anlage oder ihrer Nutzung nur der Mehrbedarf zu decken, den die Änderung auslöst. Aus einer Wohnung zwei zu machen löst also einen zusätzlichen Bedarf aus, dessen Umfang sich nach den örtlichen Verhältnissen und der Satzung der Gemeinde richtet. Häufig lässt sich ein Stellplatz auch durch eine Geldzahlung ablösen.

In Rheinland-Pfalz ist die Stellplatzverpflichtung für Wohnraum, der durch Wohnungsteilung, Nutzungsänderung, Aufstockung oder Ausbau des Dachgeschosses entsteht, seit dem 1. November 2025 vollständig entfallen. Abweichende kommunale Satzungen bleiben aber möglich. Was für Ihren Standort gilt, klären wir vor der Planung mit der Gemeinde.

Maßgeblich ist der Plan, nicht die Wand. Der Bundesgerichtshof hat 2015 bestätigt, dass Sondereigentum in den Grenzen entsteht, die der eingetragene Aufteilungsplan zieht, unabhängig davon, wie tatsächlich gebaut wurde.

Weicht die Ausführung davon ab, kann jeder Eigentümer verlangen, dass seine Räume plangerecht hergestellt werden, auf Kosten der Gemeinschaft und auch noch nach Jahrzehnten. Ist eine Einheit im Gebäude gar nicht wiederzufinden, kann an ihr sogar kein Sondereigentum entstehen, die Fläche bliebe dann Gemeinschafts­eigentum. Deshalb nehmen wir den Bestand vor der ersten Zeichnung auf.

Üblich ist die Verteilung nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen, gesetzlich vorgeschrieben ist das aber nicht. Die Anteile sind der gesetzliche Schlüssel für die Kosten des Gemeinschafts­eigentums, solange die Gemeinschaft nichts anderes vereinbart oder beschließt.

Auf das Stimmgewicht wirken sie sich nur aus, wenn die Gemeinschaftsordnung das ausdrücklich vorsieht. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts von 2020 hat sonst jede Einheit eine Stimme. Eine nachträgliche Änderung der Anteile setzt in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer voraus, dazu eine notarielle Beurkundung und die Änderung im Grundbuch. Deshalb berechnen wir die Flächen sorgfältig und schlagen die Anteile nachvollziehbar vor.

Nein. Nach § 250 Baugesetzbuch können die Länder für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungs­vorbehalt für die Umwandlung in Wohnungseigentum einführen. Das Saarland und Rheinland-Pfalz haben davon bisher keinen Gebrauch gemacht, solche Verordnungen bestehen nur in einzelnen Ländern mit besonders angespannten Wohnungsmärkten.

Unabhängig davon kann eine Erhaltungssatzung der Gemeinde die Umwandlung einschränken. Das prüfen wir für Ihr Objekt mit.

Das ist im Bestand die Regel und kein Hindernis. Bevor alles neu aufgemessen wird, prüfen wir per Akteneinsicht im Bauarchiv, ob brauchbare Unterlagen vorliegen. Was fehlt, nehmen wir vor Ort auf.